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看二手房时，中介随口一句"税费不高，也就几万块"常让人心里没底。先把大框架说清楚：新房和二手房都要交契税，这部分两边基本一致；二手房真正多出来的是增值税和个人所得税，而且这两项法定纳税人是卖方，实践中却常通过合同转嫁给买方，所以更值得自己算一遍。
二手房多出来的税在哪
- 增值税及附加：房屋满两年（按产权证或契税完税证明上孰先的日期认定）对外销售免征；不满两年的按5%征收率全额计税，加上城建税和教育费附加，合计约为房价的5.3%上下，各地略有差异。
- 个人所得税：满五年且是卖方家庭唯一住房的免征；否则按买卖差额的20%或核定征收（常见1%）。继承、受赠取得的房子再出售，一般按差额20%计税，金额可能不小。
- 契税两边一样，按面积和家庭住房套数适用不同优惠税率，这里不展开；个人买卖住房的印花税目前免征；新房交的维修基金不是税，二手房也没有这一项。
中介的报价怎么核实
- 要求逐项列清单：每个税种的计税基数、税率、算式和金额，而不是一句打包总价，并把结果写进补充协议。
- 自己核年限：查房产证登记日期和契税完税日期，向卖方索要原购房发票和家庭住房套数说明，"满二""满五唯一"才有依据。
- 官方渠道复核：拨打12366，到不动产登记大厅的税务窗口试算，或通过国家税务总局12366平台（https://12366.chinatax.gov.cn）查询政策口径。
- 警惕明显偏低的报价：有的中介按"核定价"估算，但网签价明显低于核定价时会按核定价计税；做低网签价避税属于阴阳合同，有法律和贷款风险，还会抬高下次转手时的差额个税。
面签前的清单
- 先做产调：调取不动产登记信息，确认无抵押、无查封，共有人均同意出售。
- 年限材料在手：房产证、契税完税证明、原购房合同和发票的复印件。
- 税费条款落纸：合同写明各付各税还是一方承担、预估金额，以及实际税费与预估出入较大时怎么处理。
- 房款走资金监管账户，别为配合所谓省税方案把首付款打进卖方私人账户。
最后提醒一句：各城市的执行口径和减免细节不尽相同，经适房、拆迁安置房、法拍房等特殊房源另有算法。以上只是通用框架，具体到你的房子，以当地税务机关的核定为准。